Acquisto casa documenti necessari Roma
Verifica tecnica e amministrativa prima dell'acquisto di una nuova casa
L'acquisto di una casa o appartamento è un investimento che molte volte richiede conoscenze per non incorrere in errori nella fase di rogito. La verifica dei documenti tecnici amministrativi e' solitamente una fase necessaria per evitare di incorrere in brutte soprese.
Di seguito troverete un elenco di aspetti da controllare prima di formulare una proposta di acquisto.La presenza di un notaio o di un'agenzia immobiliare fa pensare che il tutto sia regolare, purtroppo non è sempre così, infatti anche la legge non impone a queste figure la responsabilità sulla effettiva regolarità tecnica ed amministrativa dell'immobile.Il futturo acquirente prima di formulare una proposta d'acquisto dovrebbe verificare con il proprio consulente di fiducia le caratteristiche ed i documenti dell'immobile. Infatti risulta quasi paradossale come quando dobbiamo acquistare un qualsiasi bene, ci si affida ad uno specialista, mentre per l'acquisto di una casa o appartamento, che e' un investimento importante, non ci si rivolge ad un tecnico geometra o architetto che controlli e verifichi la regolarita' di cio' che si sta comprando.
L'acquirente, infatti, per tutelare il proprio investimento dovrebbe verificare la documentazione prima di firmare la proposta d'acquisto, in particolare, oltre alla documentazione catastale ed ipotecaria, che è facilmente reperibile tramite l'Agenzia delle Entrate, dovrebbe verificare la conformità edilizia-urbanistica tramite l'analisi dei seguenti documenti:
- Autorizzazione edilizia: licenza edilizia, concessione o permesso di costruire
- Progetto edilizio collegato all'autorizzazione edilizia
- Certificato di abitabilità o agibilità
Verifica della regolarita' urbanistica acquisto casa
La conformità urbanistica di una casa e' il primo passo per assicurarsi che non si stia acquistando un immobile abusivo o che delle difformita. Per farlo è necessario confrontare lo stato di fatto con il titolo abilitativo autorizzativo con cui è stato realizzato (o modificato) l'edificio. Il titolo può essere:- Licenza edilizia (edifici costruiti prima del 1977)
- Concessione edilizia (edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003)
- Permesso di costruire (edifici costruiti dopo il 2003)
- Concessione in sanatoria (se l'edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stato accettata la richiesta di condono)
- CILA o CILA a sanatoria, comunicazione inizio lavori asseverata
- SCIA segnalazione certificata inizio attivita'
- DIA denuncia inizio attivita'
Se l'edificio è stato realizzato primo del 1 Settembre 1967 è comunque necessario verificare la regolarità urbanistica. Gli edifici realizzati prima di questa data sono solamente commerciabili senza che vengano inseriti nell'atto gli estremi della licenza edilizia.
Per verificare la regolarità bisogna confrontare il disegno del progetto edilizio approvato dal comune con lo stato attuale dell'immobile.
Se il disegno mostra difformita' sostanziali, come per esempio, una stanza non esistente, un balcone posizionato in maniera differente, una finestra di dimensioni differenti, etc. la regolarità urbanistica è compromessa e l'immobile ha dei vizi che il futuro acquirente erediterà dopo l'acquisto.
Per regolarizzare, il venditore può procedere con una sanatoria (Permesso di costruire, DIA o SCIA in sanatoria ). Non sempre pero' risultano sanabili le difformita' riscontrate per questo e' buona norma appurare prima dell'acquisto la gravita' di eventuali irregolarita'.
Verifica della regolarità catastale acquisto casa
Il catasto è gestito dall'Agenzia del Territorio e conserva i dati (planimetria, rendita, intestatari, etc) del patrimonio immobiliare. Ha una funzione fiscale e non autorizzativa, i dati presenti al Catato non sono "probatori"(vuol dire che la piantina catastale non dimostra la regolarita' urbanistica dell'immobile).Dal 1 Luglio 2010 è obbligatorio nel Rogito dichiarare la conformità catastale cioè bisogna dichiarare la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. La dichiarazione può essere asseverata da un tecnico abilitato. L'assenza di questo attestato può comportare problemi (sino alla nullità dell'atto) in sede di compravendita.
Alcune irregolarità (come un tramezzo demolito e non rappresentato nella planimetria catastale) sono molto frequenti ma possono essere risolte con un costo contenuto.
La regolarizzazione è più complessa se le modifiche non sono mai state denunciate al comune (ad esempio con una DIA o con una CILA). In questo caso, prima della variazione catastale va presentata una "sanatoria" al comune.
Prima di acquistare un immobile bisogna quindi verificare se la planimetria catastale è conforme al titolo abilitativo con cui è stato realizzato l'edificio e con lo stato di fatto. Cioè lo stato urbanistico, quello catastale e lo stato di fatto devono coincidere.
L'acquirente, prima di effettuare un'offerta di acquisto, deve richiedere al venditore la conformità catastale, in caso di difformità sarà il venditore che provvederà, a sue spese, alla regolarizzazione.
Attestato di prestazione energetica APE
L' A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) è stato introdotto dal D.Lgs 192/05, sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile ed è un documento obbligatorio che viene consegnato all'acquirente al momento del Rogito.Prima di effettuare un'offerta di acquisto è necessario richiedere l'APE per valutare il consumo per il riscaldamento, produzione di acqua calda, raffrescamento, elettricità .
Il valore da visionare è l'indice di prestazione energetica che si misura in kwh/mq annuo. Indica cioè il consumo annuale in kwh di ogni metro quadro dell'immobile.
L'APE o certificato energetico e' un documento obbligatorio da allegare al rogito notarile.
Verifica della conformità degli impianti
Il certificato di conformità degli impianti viene rilasciato dall'impresa che ha realizzato gli impianti nell'edificio. Questo documento è normato dal DM 37/08 e può essere sostituito dal DIRI (Dichiarazione di Rispondenza).
Il certificato di conformità degl impianti, nonostante sia fondamentale per ottenere il certificato di agibilità, non e' un documento che va presentato obbligatoriamente al rogito ma e' sempre un buon consiglio verificarne l'esistenza.
Verifica del certificato di agibilità casa
Il certificato di agibilita' attesta la sussitenza dei requisiti igienici e la corrispondenza con i progetti autorizzativi.
Il certificato di agibilita' non sempre e' presente, sopratutto se un abitazione e' datata, in accordo tra parte vednitrice e parte acquirente in fase di rogito si puo' decidere se e' un documento necessario o meno( ci teniamo a dire che negli utlimi anni anche i notai stanno richiedendo tale certificato come obbligatorio in fase di vendita).
Il certificato dopo pratiche di condono o CILA o SCIA o DIA deve essere aggiornato in quanto possono essere stati modificati alcuni requisiti per cui era stato rilasciato.
Verifica del rapporto verso il condominio
Va sempre verificata la regolarita' degli adempimenti condominiali della parte venditrice e il regolamento di condominio, per verificare se esistono eventuali limiti o divieti riguardo ad investimenti che l' acquirente vuole intraprendere come aprire una casa vacanze o frazionare l'immobile in più unità, o fonderlo(unirlo con altra proprieta').
A tutela si consiglia di richiedere all'amministratore di condominio una certificazione che attesti l'assenza di debiti pregressi.
Verifica degli aspetti edilizi per la ristrutturazione
Dopo l'acquisto molte volte ci si appresta a ristrutturare l'appartamento o casa quindi sarebbe un buon consiglio verificare quanto segue:
- Numero e posizione delle finestre
- Affaccio ed esposizione
- Presenza di infiltrazioni, muffe e condensa
- Posizione della porta d'ingresso
- Posizione e numero degli scarichi
- Struttura dell'edificio
In breve quali documenti occorrono per la regolarita' urbanistica e catastale
Oltre ai documenti che attestano la proprietà vi sono anche i documenti catastali e urbanistici. Eccoli nel dettaglio:- Documentazione catastale: planimetria e visura catastale con eventuali variazioni e frazionamenti avvenuti dopo la costruzione; questi documenti vanno presentati dal venditore, ma in ogni caso il notaio dovrà verificare e aggiornare le visure fino alla data dell’acquisto.
- Concessione edilizia e condono edilizio: la concessione viene rilasciata dal comune al costruttore. Se invece il proprietario ha fatto delle modifiche che sono state oggetto di condono serve il condono edilizio.
- Certificato di agibilità e abitabilità: attesta che siano rispettati tutti i requisiti di legge necessari per garantire a chi utilizza l’immobile di viverlo in sicurezza e in comfort (come ottenere il certificato di agibilità).
- Attestato di prestazione energetica: (APE) è un documento che descrive le condizioni energetiche dell’immobile e assegna all’immobile una classe energetica. Il certificato APE è obbligatorio per la compravendita o per la locazione di un immobile.
- Certificato di conformità degli impianti: rilasciato dalla ditta che ha eseguito i lavori degli impianti di gas, luce, idrico e ne dichiara la conformità alle normative esistenti.
Documenti necessari per la vendita di un appartamento
Se la vendita ha come oggetto un appartamento possono essere necessari questi ulteriori documenti:- Regolamento di condominio e liberatoria: il regolamento è redatto da un notaio nel momento della costituzione del condominio su incarico dei condomini o del costruttore, va richiesto all’amministratore di condominio e non è obbligatorio per i piccoli condomini (con meno di otto inquilini). La liberatoria invece, che va sempre chiesta all’amministratore, attesta che non vi sono pendenze in riferimento ai pagamenti delle quote condominiali pregresse.
- Contratto di mutuo: è necessario presentare una copia del contratto di mutuo se l’immobile da vendere è ancora gravato da un mutuo. Nel caso in cui il mutuo è stato estinto di recente è necessario presentare la ricevuta del versamento di estinzione del mutuo.
- Autorizzazione beni culturali: se la casa è soggetta a particolari vincoli perché classificata come bene culturale la soprintendenza ha un diritto di prelazione all’acquisto, quindi serve una loro autorizzazione per procedere alla vendita.
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